湘西

“土地财政”竞赛 2018年土地流标会续增

2018年01月02日来源:网络行业动态责任编辑:xxadmin

从诞生到形成,土地财政并没有一个完整的设计。现在,它的逻辑与选择不仅继续,还加速度和加力度了,无论是卖地的城市政府,还是买地的地产商,2017年都拼着命买卖土地。

12月11日,财政部发布“2017年11月财政收支情况”显示,今年前11个月,全国国有土地使用权出让收入41390亿元,同比增长35.3%。

按照近几年情况,每年12月份的单月土地出让收入数据比较稳定,大约会维持在下半年的月度平均水平左右,甚至更多。今年7月至11月期间全国土地出让收入为22554亿元,月均4510亿元。

如不出意外,2017年全国土地出让收入将超过2014年的4.29万亿元,创下历史新高。

中国房地产报记者通过多方采访均认为这一轮土地出让收入的高增长,一是得益于地方政府供地增加,另外楼市整体销售情况向好和土地就是资产的抢占思维,房企拿地储地欲望强烈。在未来,谁的土地储备多谁就是市场的最大赢家。

另一拨分析的声音则提出警告,“这是房地产开发商在赌楼市调控最终失败”。

北京杭州卖地

率先破2000亿元

今年4月6日,住建部和国土部联合发文,要求库存规模较低的城市加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。此后,热点城市的供地规模明显增加。

下半年,多个城市对调控措施进行加码,并将供地措施进一步落地。因此,今年热点城市的供地规模普遍提高,土地出让提速拉高了土地出让金规模。

12月11日,华远地产原董事长任志强就“未来的房价”发表了主旨演讲称即便是楼市经过承压的2017年,房地产的发展空间仍然巨大,整体房价还远远没有上涨到合理区间。他强调应关注“土地制度”和“户籍制度”,前者涉及地价问题,后者涉及一线城市资源、人口过于集中的问题,但这两个制度均处于暂时无法破题的状态。

过去20余年,随着土地出让制度的逐渐完善,我国土地出让收入保持了较为平稳的增长态势。1995年全国土地出让收入仅仅420亿元,到2010年这一数字已经达到2.91万亿元,首度迈进2万亿元大关。此后至今,这一数据未曾低于2万亿元。2011年至2016年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。

中原地产首席分析师张大伟称,虽然房地产市场调控政策严格,但2017年房地产市场成交量刷新历史,大部分城市土地出让收入创了纪录。从全国主要城市土地出让情况看,土地供应量明显增加,特别是限价房与租赁房等供应增加,将对2018年房地产市场带来明显影响。

中原地产研究中心的统计显示,从招拍挂市场数据看,截至12月11日,今年全国土地出让收入最多的50大城市合计达到了3.24万亿元,同比上涨42%。有2个城市土地出让金超过了2000亿元,其中北京2609亿元,杭州为2064亿元。南京、苏州、重庆、上海、天津、成都等11个城市的土地出让收入超过了1000亿元。超过500亿元的城市达到了20个,均创造了同期历史最多。另外全国已经有48个城市卖地超过200亿元。

从供应数据上,伟业我爱我家市场研究院称,今年以来,北京供应量较2016全年增长380%;其次是上海,114宗的供应量较2016年增长25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平,深圳则继续保持着个位数的供应量。

方正证券地产首席分析师夏磊表示,热点城市增加土地供应主要有两方面影响,一可以缓解供需矛盾,降低房价上涨预期。另一方面可以优化土地结构,深化长效调控机制。上海、北京等地明确住宅用地供应结构、增加自持比例,重点保障各类保障性住房及租赁住房土地供应,有利于推进租售并举的住房体系建立,满足中低收入人群住房需求。

2018年土地流标会增加

中国房地产报记者梳理发现,临近年末,杭州、苏州、贵阳、成都、福州、南昌、昆明等热点城市继续迎来土地供应热潮,但由于房屋交易降温、出让规则改变等因素影响,近期土地交易价格和溢价率普遍不高,低价成交的现象成为常态。北京、广州、长沙、福州、贵阳等地还出现土地流拍现象。

12月12日,福建漳州角美再度迎来土拍,位于台商投资区龙池开发区寮东村附近三幅相连地块同步出让,总建筑面积36.17万平方米,起拍总价33.7亿元,并采用“限地价、竞配建”的方式出让。最终,泰禾以43.3亿元的价格包揽上述三地块,溢价率为28.49%。

这被视为近期土地市场的缩影:供应充足、成交放量、价格不高。

来自易居克而瑞统计显示,今年11月,全国336个城市的经营性用地供应规模接近4亿平方米,创年内新高,比10月近乎翻倍。

进入12月,这种态势仍未改变。12月11日,杭州市主城区推出7宗地块,总建筑面积58.7万平方米,总起价72.5亿元。12月7日,成都挂牌7宗土地,合计净出让面积约439亩,其中6宗位于天府新区范围,合计面积约435亩。郑州、合肥、南宁也均挂出一批即将出让的土地,三地将在本月分别出让33宗、23宗和21宗地块。其中,合肥总出让地块面积约1976.8亩,出让总起始价达79.73亿元。

从这些数据和城市动作观察,与去年和今年上半年相比,“量增价跌”成为年末供地的主旋律。从近期的土地拍卖市场看,全国土地市场的交易规模仍在,但热度减少。多地土地拍卖普遍出现溢价率下降、竞价次数减少、难以突破最高限价的情况。

易居克而瑞还指出,“非热点城市土拍中,开发商观望情绪更加浓厚。”

一位土地专家称,今年土地出让溢价率走低是必然的结果,在楼市调控的大背景下,城市政府在土地出让环节一般会对溢价率设定有形和无形的限制措施,有形的限制包括“限房价、竞地价”等措施,企业考虑后期利润因素,不会再肆意抬高地价,溢价率自然下降。

“而除了这种摆在台面上的措施,城市政府还可以在土地出让环节将出让底价适当抬高,提高企业参与竞买的门槛,土地出让成交后的价格会更为理性,溢价率也会有所降低。”上述专家称。

中原地产有关数据显示,到11月,今年一线城市住宅土地成交额达3715亿元,溢价率跌至18%,二线城市溢价率为34%。

张大伟指出,由于热点城市调控继续深入推进,宅地供应量不断增加,导致土地溢价率普遍下降,甚至开始出现了土地流标现象。2017年下半年一线和二线城市住宅土地流标已经达到44宗,其中一线城市北京出现1宗,广州出现2宗。合计数据相比2016年同期上涨四成。虽然从目前看土地流标依然不是主流,流标土地占比依然非常低,但随着楼市的继续降温,预计2018年土地流标情况可能继续增加。

参考价格:价格待定

楼盘地址:吉首市人民路市三中对面黄莲洞地块

楼盘电话:400-818-0066 转 401480

姓名:

手机:

 我已阅读并同意 《楼盘网用户服务协议》

  • 意向区域
  • 价格