湘西

房企正在抢跑以“收割市场”

2018年04月23日来源:南方网行业动态责任编辑:dazhang

房企正在抢跑以“收割市场”

国家统计局近日发布第一季度楼市数据,行业上下游“一起一落”格局明显。下游商品房销售接近零增长(3月同比增长3.2%),增速连续两年下滑,而上游开发投资增速(3月同比增长10.8%)创近3年来新高。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”,特别是按揭利率连续15个月走高(3月首套房利率同比涨23.4%),以及开发商资金面日益紧缩等大趋势下,上游开发投资逆势走高,与近期开发商“抢跑”收割市场密切相关。今年以来,楼市调控继续收紧趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;资金面上,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会甚至将这两者列入年度10大重点工作。因此,开发商资金回笼困难,统计局数据显示,一季度开发商资金来源增速(3.1%)创2016年以来新低。

同时,2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年,希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家,比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率达60%)中,2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和加快周转的主观诉求。客观看,2016-2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金在这两年分别达到2 .9万亿元和4.06万亿元,同比分别增长31%和50%,2017年更是刷新记录。但同时,进入2018年,不仅银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也全面堵塞。

目前,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款接近零增长(一季度增长0.9%);由于按揭贷款从紧缩规模(一季度下降6.8%)和抬高利率两头挤压,首付款控制消费贷,“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达到51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商资金支撑力度下降。综上,资金面收紧和调控升级等因素,客观上也倒逼开发商必须加快周转速度。因此,我们看到,碧桂园从土地摘牌到开盘仅用了5.2个月尽管已是业内最快,居然还不满足,公司管理层于近期提出进一步加快周转的要求。

另外,本轮楼市回升主战场在三四五线城市。2016和2017年,全国680多个三四五线城市商品房成交量占比分别达64%和70%,比2015上升13和19个百分点。2015和2016年,300个城市中三四五线土地出让占57%,2017年升至60 .5%,今年一季度突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市,全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。2016-2017年,三四线楼市火爆,与“去库存”和棚改货币化有关,2018年以后,“去库存”重点转向县域;同时,催生三四线楼市行情的棚改货币化(PSL,抵押补充贷款)尽管在一季度放量,但2.7万亿的余额接近3万亿的顶部,加上货币化助推房价,未来货币化棚改将式微。

近期,国家明确以专项债渐进取代PSL,推进棚改投融资。不过,地方政府是结构性去杠杆的主体,监管层严厉控制地方债务,PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的已经被清理并严格控制。因此,无论在货币创造、投放规模还是闭环运营上,纳入政府预算且受严格监管的专项债远不能与P SL刺激棚改的效果等量齐观。未来棚改将更加注重公共服务“补欠账”、新型城镇化而非激发市场需求。综上,正是基于对三四五线楼市前景谨慎判断,各大房企都抱着“抢跑”和收割市场的心态,希望趁“去库存”和棚改余温还在时,尽快去化和回笼资金。

这一点从新开工数据也可以看出来。一季度,房屋新开工面积34615万平方米,同比增长9.7%,增速比1-2月提高6.8个百分点;3月单月新开工增速为17.8%,比2月提高14 .9个百分点。但是,1-3月,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比仅增长0 .5%。也就是说,开发商土地储备并未明显增加,但出货量却在加速,“抢跑”以“收割市场”的心态非常明显。

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