湘西

联系管家
杨利勇
在线咨询
欧阳骏
在线咨询

流拍、溢价、个人拿地 解密湘西凤凰县热闹的土拍现场!

2018年09月22日来源:湘西楼盘网本网原创责任编辑:15674357229

9月7日,根据湘西公共资源交易网站显示,湘西凤凰县共出让三宗地,两宗商业地,一宗商住地,编号依次为凤土网挂字[2018]2-1号、凤土网挂字[2018]2-2号、凤土网挂字[2018]2-3号(以下分别简称1号、2号、3号),尽管三宗地都位于凤凰县沱江镇,但在9月7日竞拍现场,地块们却面临着不同的命运走向——流拍、多轮竞价、个人拿地,湘西凤凰县这次土拍好不热闹!

 

▲ 湘西凤凰县拍卖的三宗地基本信息

根据资料显示,凤土网挂字[2018]2-1号的商业地无人问津至流拍,[2018]2-2号的商业地和[2018]2-3号商住地,被两个神秘自然人(兰家兴、叶圣)分别以1090万元、1.5亿元的价格拿下。其中2号商业地竟在土地挂牌拍卖前4天开始就有7家单位轮番出价,最终竞价40轮,溢价60.3%。让人不禁疑惑,凤凰县这2号地缘何如此受捧?这两个神秘自然人拿地有何缘由?土拍爆冷流拍,又是为何?

土拍爆冷:1号宗地先天条件不足,运营难度大

根据湘西公共资源交易网站显示,1号宗地位于凤凰县沱江镇城北王家寨,宗地用途为商业性质,起始价为1800万元,出让面积为6394.6平方米,核算约9.6亩,网站资料上显示拍卖当天无人参与竞拍。


从地图上可见,宗地位置距离城区较远,地块周边多为待开发用地;同时周边暂未聚集有大型住宅或居民楼,若是用作商业开发,人流量和购买需求力均略显不足;再加上出让条件中要求该地块自交付之日起1年内动工建设,3年内全部竣工投入使用工,满2年未动工开发的,出让方可以无偿收回土地使用权,开发运营的难度相对较大。

“天时地利人和”都尚有欠缺,这宗地流拍也在所难免。

 

▲ 编号为凤土网挂字[2018]2-1号宗地图

土地溢价:4.3亩小体量+旅游城市,商业优势明显

来自湘西公共资源交易网站显示,2号宗地位于凤凰县沱江镇城北林业局棚户区北侧,出让总面积为2888.48平方米,核算后约4.3亩,起始价为680万元,使用年限为40年,宗地用途为40年的商业用地,最终竞价40轮,溢价60.3%,由兰家兴以1090万元竞得。

▲ 编号为凤土网挂字[2018]2-2号商业地出价记录

凤凰县是国家历史文化名城,国家4A级景区,是一座文化旅游城市,其常驻人口多为本地土著居民,外来人口则为流动性观光旅游客,相对来说旅游城市的商业(酒店、民宿、当地民族特色商业文化等)则更受瞩目,是可投资门路。这也就不难发现2号宗地因其商业性质而倍受追捧的原因。

同时,2号宗地面积不大,开发运营难度相对较小;加上宗地位于凤凰县沱江镇城北林业局棚户区北侧,宗地西侧有凤凰国宾国际酒店、昆仑好客等商业,东南侧则聚集众多商业酒店,2号宗地入驻或将拓宽凤凰县城西南侧的商业范围,丰富区域的商业形态。

 

▲ 编号为凤土网挂字[2018]2-2号宗地图

个人拿地:或为企业马甲

一般来说,囤房子的不奇怪,但却很少见囤地的。

首先,土地市场进入门槛高,对资金、开发资质都有要求;

其次,个人拿地后在后期面临规划、建筑、工程等方面的问题,这些问题都比较难以解决。

在凤凰县为数不多的土地竞拍上,个人拿地相对来说也比较罕见。如果是个人拿地,要么是开发商穿上个人马甲,避免与竞争对手恶性竞拍;要么以个人身份拿地后,以入股等方式开发公司,从而演变企业行为;要么个人后期转手卖给企业。总的来说,最终个人拿地都将演变成由企业开发的行为。

据了解2号宗地面积约为4亩多,面积不大,后期开发资金压力相对来说较小,最终被兰家兴以1090万元拿下,宗地后续个人开发运营也不是不可能。同时来自天眼查资料显示,凤凰县鸿鑫房地产开发有限公司股东之一也有位兰家兴,占股20%,虽不得而知这两人是否为同一人,或许我们可猜测2号宗地是企业穿上个人马甲,最终或将演变为企业开发行为。

 

▲ 以上来自天眼查相关资料

根据资料显示,3号宗地出让总面积为81713平方米,核算后约为122.57亩,宗地性质为商住用地,最终被个人叶圣以1.5亿元拿下,宗地体量相对2号来说较大,出让总价也不是一般人能承受得起,商住性质增加开发运营难度,个人开发运营的可能性相对来说不大。同时来自天眼查资料显示,湖南省内企业法人或股东暂未有名叫叶圣,或许是个人拿地后以入股等方式开发公司,从而演变企业行为,或许是外地房企穿上个人的马甲,将对宗地进行开发。

毕竟能拿出上亿资金来买地的个人属少数,不过土壕的话随意吧!

 

▲ 以上来自天眼查相关资料

楼盘网置业管家
官方认证
头像

杨利勇

在售新盘44个
头像

田红

在售新盘32个
头像

欧阳骏

在售新盘0个
  • 意向区域
  • 价格