下半年房价涨幅总体可控

7月11日，在2019年下半年宏观经济金融展望发布会上，交通银行首席经济学家连平表示，下半年房地产投资增速会有所放缓，但仍可能保持在相对高位，全年可能增长10%左右，明显快于固定资产投资和基建投资增速。房地产成交热点将重回一二线城市，房价涨幅总体可控。

交行经济学家连平，认为下半年房价涨幅总体可控，主要基于二个原因：一是，今年上半年各地房价总体是小幅上涨，那么下半年房价也会按此惯性上涨，只是下半年资金面收紧，可能房地产投资增速会放缓。二是下半年房地产调控收紧，资金将回流向一二线城市，未来一二线房价在政策边际宽松和住房信贷的支持下，房价有望小幅增长。不过，三四线因棚改大规模下调，房价会从高估中合理回归。

现在受到“房住不炒”和“因城施策”的影响，下半年房价要大涨是不可能了，那么大跌是否有可能呢?我们认为，一线城市由于房价太高，动辄七八百万甚至上千万房价，即使是投资资金重返一二线城市，这样的房产要炒高也是很难的，即使炒上去了，也无人接盘，我不知道游资怎么再重回一二线城市。此外，三四线城市房价会下跌，这倒是观点相一致，但是部分三四线城市人口流出量大，产业基础薄弱，投资者一旦离开，当地人又买不起房，恐怕房价合理回归是难免的，这不是总体可控能预测的。

那么，下半年房价究竟是怎样的走势呢?首先，出于防控系统性金融风险的需求，我国的一二线城市都有房地产调控政策，这就是限制了房价的大起大落。但是，房价小幅下跌还是有可能的。而三四线城市实在太多，如果出现个别三四线城市房价大跌，我们也不应该感到奇怪。过去几年房价上涨，是国内经济形势还不错，而现在全球经济下行、贸易摩擦不断、内需启动不起来，国内经济下行压力这么大，是很容易导致资产泡沫破裂的，未来不确定性太大，所以，作为经济学家的连平用了“应该”、“可能”这样的模棱两可的词汇。

再者，上半年房价上涨势头不错，不代表下半年还会持续火爆。近期，发改委规定房地产企业不能再发行增量的外债来增加项目投入，避免房企的负债率过高，同时，多地还今年初次上调了房地产利率，以遏制房地产泡沫。更关键的是，从今年4、5、6月开始，各地加强了房地产调控的步伐，下半年房地产投资和成交量双双下滑早已板上钉钉。在房地产调控的高压态势之下，下半年能守住一二线城市房价不下跌，三四线城市房价不大跌，就已经不错了，小幅上涨的可能性都不会存在。

最后，本轮行情从2015年下半年开始至今，已经涨了快四年了，各大型城市房地产调控也执行了三年了。房价在经过了全国轮翻大涨之后，必然要进入一个调整期了。因为，很多城市当地的富人已经囤积了大量房产，而中低收入群体根本买不起房。而房地产投资性需求在经过几年释放后，已经处于枯竭，只要未来房价不上涨，投资客待有房产都是要有成本的，时间短了还可以，如果时间长了看到房价上涨无望，又处于历史高位，肯定会选择变现出逃。

经济学家连平预测下半年房地产市场不会大起大落，总体上保持平稳运行。他认为，一二线城市房价会小幅上涨，部分三四线城市房价会合理回调。但是我们认为，在全球经济下行，新兴经济体面临衰退风险的情况下，国内的房地产泡沫很难说什么时候就破裂了，游资肯定是撤出房地产市场，而不是再流向高房价的一二线城市。未来不管是房地产投资增速，还是房地产成交量，都会进入调整周期，除非货币政策、房地产调控再次全面放松，否则各地房价下行压力会很大。