观点直击｜越秀房产基金林德良：酒店公寓表现强势 成现金流保证

美联储自2022年起，至2023年共加息 11次，合计加息525个基点，港元利息亦跟随，由于利息居高不下，使越秀房地产投资信托基金去年融资成本同比大增六成，截至去年12月底止年度，全年可分派总额4.1亿元，按年下跌23.15%，末期分派每个基金单位约0.0303元，亦跌24.1%。董事长及行政总裁林德良指，酒店公寓表现强势，成为公司的现金流保证，今年会着力做好宴会市场。

3月7日午间，越秀房产基金举行2023年全期业绩发布会。据观点新媒体现场所见，董事长及行政总裁林德良、副行政总裁及执行董事区海晶、财务总监关志辉及投资者关系总监姜永进均有出席会议现场。

年内，经营收入总额20.869亿元，按年增长11.43%；物业收入净额14.753亿元，升8.81%。占收入58%的写字楼收入为12.046亿元，同比下跌5.56%，至于占比例25%的酒店公寓业务表现强劲固升，超越了疫情前水平，收入为5.356亿元，按年升52.8%。截至去年底止，物业整体出租率为85%，按年跌0.5个百分点。

对于去年酒店公寓表现强势，林德良指，内地在疫情后，酒店公寓率先反弹，其中公寓业务更创上市以来新高，达1.19亿元。他指，去年公寓业务主打短租，占该部分20%的收入贡献，而毛利率亦较高，达到63%。至于酒店方面，虽然广州市场五星级酒店竞争相当大，不过因广州四季酒店具有其品牌，加上去年在客源拓展有不俗成绩。他指，目前该酒店平均房价已创新高，开业时的约1600元至今已达到2,238元，按年亦升32.6%，平均入住率亦升23.5个百分点至79.9%。他指，今年会着力做多些宴会市场，若可达到6800万元，加上今年的客房收入水平，相信可超越2019年4.43亿元的收入水平。

至于写字楼方面，区海晶表示，今年在稳健的经济基础下，对写字楼业务有帮助，不过由于市场的写字楼新增供应增加，相信整体租金仍会受压，不过由于集团项目比较优越，加上所处的区域未有大量供应，料今年租金可以持平。她又指，公司亦于去年为广州国金中心写字楼作出结构性调整，包括将零碎单元整合作大平层，成功出租了四个整层，引入优质租户。

由于2023年平均一个月期香港银行同业拆息（HIBOR）较 2022年增加约280个基点，从而导致浮息部分的债务成本上升，越秀房产基金去年融资成本亦因而增61.4%至9.24亿元。美息港息居高不下，惟人民币利率相对地进入下降通道，因此越秀房产基金亦把握人民币利率市场底部窗口，持续研究多种融资工具积极调整融资结构，力求平抑利率市场对基金业绩的冲击。根据业报表显示，越秀房产基金于2023年3月发行15亿元上海自贸区债券，提前置换境外浮息贷款，连同引入低息人民币贷款用于到期再融资，有效降低基金总体融资成本。至2023年末，越秀房产基金融资总体年利率为4.74%，比年初4.83%下降9个基点。

姜永进指，公司持续优化债务结构，2023年底人民币融资占比由年初6%上升至39%。林德良指，公司因具国企背景，同时有境内外平台，因此会因应利率灵活作借贷，今年有近60亿元债务到期，占整体债务约29%，现正密锣紧鼓以创新产品为这批债务作人民币债的置换。林德良指，据市场预测，今年HIBOR到年底有望跌60点子，已可为越秀房产基金节省约5100万元的成本，若加上主动的债务置换工作，就不止这数目，这“肯定对我们的分派有贡献”。

另外，问及越秀房产基金是否有关注不良资产市场机会，林德良指，关键的是不良资产市场与公司的匹配度，公司需要成熟的、可以稳定现金流的物业。