决战潘家沟 金茂溢价48.5%成都夺地背后

4月23日，成都迎来2024年4月份第三场土地拍卖。

相比疫情三年执行的集中供地模式，成都目前与绝大多数城市一样，采用“少而精”的供地模式，也放弃了为期3年的“双限政策”。最新的此次土拍，仅供应5宗地块，但结果也是有惊喜的。

由于现时房地产市场尚在调整之中，尽管土地市场回归到“价高者得”的规则，各个尚有余力拿地的房企，还是将注意力放在核心城市的核心地块上。

就算像成都这样人口众多的新一线城市，一场土拍也并非所有的土地供给都会被全盘接手。土地拍卖呈现冰火两面。

结果显示，除成华区龙潭街道CH20(251):2023-083地块因故终止出让，其余四宗商住地块实现成交，半天揽金41.4亿元，平均成交楼面价12034元/平方米，溢价率从48.5%到0%皆有。

其中，双流区永安镇SLSWC-（05/07）-2023-11地块，出让面积42720平方米，建筑面积85440平方米，容积率2，起始价3.9亿元。

该地块由成都生物城建设收入囊中，成交楼面价4540元/平方米，溢价率0%。

同一地区的双流区永安镇SLSWC-（05/07）-2023-10地块，出让面积59102平方米，建筑面积118203平方米，容积率2，起始价5.4亿元。地块同样由生物城建设以底价拿下，成交楼面价4530元/平方米。

资料显示，永安镇是成都天府国际生物城的主要承载地和产业发展区，该镇有约30平方公里被纳入规划区域内。但由于地处近郊，在地缘上处于劣势。

而热门地块中，位于青羊区的蔡桥街道QY10(251/21):2023-078地块，出让面积29396平方米，建筑面积52912平方米，容积率1.8，起始价9亿元，起始楼面价17000元/平方米。

最终，地块经过34轮竞价，由中旅新川（成都）置业有限公司竞得，溢价率19.41%。成交楼面地价20300元/平方米，达到目前青羊区第2高的纪录。

据了解，青羊区是成都的主城区，而其中的青羊六区更是成都主城的热门地段。近年来，青羊区供应了大量的低容积率改善型楼盘。2023年，青羊区是成都主城区中成交地块最少的行政区，只拍出4宗用地，但质量都很高。

去年取消“双限”之后，于11月被华润置地拿下的青羊区蔡桥街道住兼商用地，成交楼面价20800元/平方米，成为当年成都土拍的第二高。

除青羊区地块外，当日土拍最受欢迎的地块，便是锦江区柳江街道JJ13(251):2023-076地块，这宗地块出让面积34976平方米，建筑面积87440平方米，容积率2.5，起始价14.4亿元，起始楼面价16500元/平方米。

其地处的潘家沟（或称林家坝TOD板块），是成都如今当之无愧的最热门楼市片区之一。潘家沟片区虽位于锦江南三环外侧，但由于与成都重点发展的金融城相邻，近两年来受到特别关注，中国铁建、万科地产、能建、中交地产等房企均已入局。

资料显示，潘家沟片区是于2022年4月首次供地，至今推出4宗地块，全部都是热门宗地。包括在不久前4月19日，由滨江溢价33.91%摘得的锦江区柳江街道潘家沟村11组宅地。

热度之高，以致此次JJ13(251):2023-076地块开拍便吸引了18家房企参拍。最终，经过81轮竞价，由中国金茂以21.4亿元拿下，成交楼面地价24500元/平方米，刷新了此前成都最高楼面价纪录。溢价率更达到48 .48%。

站在中国金茂的角度，该公司过去就有偏爱核心地段较高价地块的历史。例如，中国金茂在2017年4月首入成都市场时，便一举以楼面价1.716万元/平方米夺得武侯新城162亩宅地，创下高价记录。

目前，在全行业下行的环境下，与其他尚有能力的房企一样，中国金茂也更愿意集中精力于核心城市的核心地块。

2023年，中国金茂的拿地动作就集中于上海、天津、苏州、青岛、宁波、太原等一二线及省会城市，将680亿元优质货值收入囊中。

在去年年中举办的业绩会上，中国金茂管理层提出的其中一个战略，也是“深耕聚焦”。目前在成都的拿地，正体现了金茂现行的策略。