房企老总对未来房地产行业的十个判断(必看)

　　近期，随着各大上市公司中期年报的陆续发布，引来资本市场的重点关注。作为与大家关系最密切的房地产行业的成绩单自然是重中之重。近一段时间以来，由于"房住不炒"已经成为上下的共识，那未来房地产行业的趋势会怎么样走，又会怎么样影响到我们的生活，这篇文章讲从房地产上市公司的年报发布会上透露出的消息为大家进行分析和预测。

　　房企老总对未来房地产行业的十大判断：

　　1、 未来走势不确定

　　在大方向上，可以确定的是"房住不炒"的基调毫无疑问是所有政策和市场趋势走向的起点。但众所周知，中国的房地产市场是政策市，大政方针和具体措施对市场的影响力很大，土地供应、限售限购政策、贷款政策、户籍制度等多方面因素都会影响到房地产市场的发展。

　　未来不确定的方面大概有三方面，一是土地供应的速度和规模，尤其是一二线城市。二是世界经济增长的不确定性和贸易形势，三是对房地产及其关联产业的功能定位，是保障市场为主，还是把市场控制住为主。这三方面都会对未来具体的走势产生不同的影响。

　　2、 未来房地产市场的总规模变化不会太大

　　根据有关机构测算，中国房地产市场的规模大概在15万亿左右。未来5到10年内这个市场规模应该不会产生大的变化。因为无论从供应规模(土地供应)还是需求规模(新增人口)，都不支持房地产需求的大增或大减。

　　3、 2019年下半年压力会很大

　　最大的压力来自于货币的压力和按揭的压力。众所周知，房地产短期是要看货币政策，有钱才可以买地，开发，建设，有钱才可以按揭。但是目前，金融行业的供给侧改革如火如荼，支持实体经济，支持经济转型升级发展，资金大面积流向房地产的各种途径都被严控和监管，监管层的意图已经很明确，不能货币宽松就流向房地产。

　　与以往2年相比，虽然贷款也很艰难，但是销售情况很不错，2017年和2018年涨价去库存效果明显，销售情况不算差。但是2019年，上半年很多城市销售情况变差，贷款情况也更差，个别银行已经停贷二套等新闻屡见不鲜。这使得下半年压力更大。

　　4、 调控的核心在于涨价有上限

　　以往调控，很少这样明确设定涨价上限。这次很多城市都把平均房价涨幅公布出来，作为调控的重要指标。这是明确的信号：房价不怎么涨了，因为有上限了。

　　5、 调控从需求端向融资端调整

　　以往调控的政策，多是从需求端出发。如限售限购、利率上浮、设定购房门槛;但这次，重磅政策出现在融资端的更多，比如房地产信托资金、开发贷等，核心意思是融资的口子要扎紧。

　　6、 土地市场的下行趋势将要到来

　　2019年上半年地价并没有便宜，这是多数人的共识。但是这并不代表未来地价仍然坚挺，有个明显的现象就是，土拍溢价率降低了，参与拍卖的企业数量少了。未来土地价格的地点很可能在明年或者后年，总之抢地的时候过去了。

　　7、 项目质量问题是根本

　　大水漫灌的时候，抢到就是赚到。现在市场下行，价格下滑，质量问题就会被拿到放大镜下。不少公司其实蒙眼狂奔的时候，忘记了最朴素的道理，质量才是企业的根本。好的项目短期内不用担心销售，长期不用担心声誉和口碑。好的质量同样也能给企业带来客户和资金。

　　8、 一二三线城市问题不大，越是层级低的城市风险度越高

　　楼市的中长期要看人口，一二三线城市资源丰富、人口众多，因此需求能有保障，小城市除非有特殊资源禀赋，例如资源、地理位置，或者靠近中心城市，否则的话，人口长期不能增长怎会带来固定资产的升值保值呢。

　　重要的一点是，大城市的竞争有章法，企业之间既有默契也有章法，小城市里一旦出现问题，盘子有限，零和博弈下难免会出现恶意竞争现象。

　　9、 房企的负债率必定要下降

　　前段时间房地产企业破产的新闻很火，其实跟其他行业一样，每个行业在任何周期都有做的好和做的不好的，房地产行业也一样。房地产企业由于其特殊性，负债率高是常态，但在目前形势下，负债率必须要下降，这是未来明确的趋势。要么下降，否则就撑不下去了。当前，中央的表态已经很明确，近期对房地产贷款利率明确不下降就更是指引。看到到这一点的房企会很惨。

　　10、 未来并购会更多

　　跟成熟的行业一样，房地产行业到了白银时代，并购会增加，头部企业的市场份额，市场影响力和规模都会增长，小型地产商将逐步退出竞争。这对行业发展是好事，可以规范市场、规范风险，也降低了投资人、业主的风向。但是未来并购也会有更多的坑，这就要求要慧眼识金，不要盲目扩张。