解局 | 代建大热下的绿城管理“小目标”

“代建第一股”绿城管理最新公布了截至2022年9月30日止前九个月的营运数据。

资料显示，绿城管理期内新拓代建项目的合约总建筑面积2225万平方米，较去年同期1668万平方米增长约33.4%；新拓代建项目代建费预估66.1亿元，较去年同期48.3亿元增长约36.8%。

换句话说，截至期末，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积几乎已超过去年全年的2280万平方米。

拓展效果明显，绿城管理有望提前完成年中定下的“小目标”。

据了解，在不久前举办的中期业绩发布会，绿城管理管理层就宣布，公司今年代建合约面积会超过1亿平米。

以上述新的2225万平方米与截至去年年末总合约面积8470万平方计算，绿城管理目前合约项目总建筑面积的确已超过1亿平方米。但由于代建不是物业管理，管理面积不能由此粗暴相加而成，具体数据如何，还有待官方公告。

截至今年上半年末，绿城管理合约总管理面积已达到9430万平方米，确实离目标完成不远了。同时，凭借此规模，绿城管理继续成为中国最大代建企业。

据此前发布的财报，今年上半年绿城管理收入达到12.58亿元，同比增长16.4%；毛利达6.34亿元，同比增长23.7%；净利润录得3.66亿元，同比增长32.5%。

过去这一年，中国房地产市场民营企业“暴雷潮”频发，不少房企空有土地储备却无力再进行投资建设。民营房企衰落带来的另一影响，是在土地招拍挂市场国央企开发商和地方城投平台的拿地，但地方城投平台往往缺乏地产开发经验。

种种因素的推动，令房管代建成为今年最热门的房地产开发商转型方向之一，包括碧桂园、旭辉、龙湖、世茂、华夏幸福以及建发等，均已透露出进军代建行业的决心，并作出不少实际行动。

最新一家企业是中梁，不久前9月初，该公司宣布通过成立中梁建设管理集团有限公司，正式进入代建行业。

增长前景确定性高，盈利能力强，是他们纷纷入局的诱因。据了解，2021年全年绿城管理毛利率录得46.4%，而中原建业毛利率则高达78%。

代建平台的成长也有助于增厚兄弟地产平台销售规模，同样是今年前9个月，绿城管理就向绿城中国贡献了合同销售金额约545亿元，合同销售面积约400万平方米。以绿城品牌销售的代建管理项目取得的合同销售金额，占总合同销售金额的27.69%。

从动态上看，绿城管理第三季度主要是帮助出险房企中国奥园落地了数个代建项目，双方此前于7月中旬签署战略合作协议，目前正式落地的项目包括广州奥园云和公馆、西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号等。

另一方面，绿城管理于9月23日宣布与武汉光谷中心城建设投资有限公司签约合作，为后者进行代建业务。据悉，合作地块为武汉光谷中心城建在去年12月21日拿下的P（2021）194号和195号打包地块。

"过去半年时间里，很多托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的AMC代建需求，正在急剧增多。” 绿城管理管理层在中期业绩会就曾指出，为纾困类、保交楼类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点，绿城管理近期的外拓活动也基本围绕这方面进行。

绿城管理之外，“代建第二股”中原建业也在10月10日公布了最新的经营情况。

资料显示，9月份单月，中原建业增加7个新签合约项目，新增合约建筑面积63.57万平方米；1-9月，中原建业新增的合约面积为192.56万平方米；截至期末，中原建业在管项目总建筑面积达到3159.89万平方米。

销售方面，中原建业前9月份实现合约销售金额160.39亿元，而建业地产前9月取得的物业合同销售金额为193.63亿元（不计代建项目销售金额）。