金科股份：北京、广州等7个项目计提存货跌价准备12.32亿元

6月17日，金科地产集团股份有限公司公告回复深交所年报问询函。

据悉，2021年年末，金科地产存货账面余额为2312.34亿元，占总资产比例为69.7%，报告期计提存货跌价准备21.63亿元、转回2.55亿元，存货跌价准备期末余额为31.20亿元。报告期内，你公司房地产业务毛利率下降6.32%，物业服务毛利率下降0.73%。

关于公司主要存货项目跌价准备计提情况，金科地产表示，本期计提存货跌价准备的主要项目(计提金额大于1亿元)，其中包含7个项目，分别位于荥阳、广州、佛山、北京、苏州、山西、南宁等地区，上述项目存货账面原值36.11亿元，本报告期计提金额12.32亿元，累计计提金额12.32亿元。

金科地产在公告中提到，公司在资产负债表日，结合项目所在地的市场情况，对各项开发成本和开发产品进行减值测试。同时，抽样选取荥阳·金科集美公馆项目、佛山·山宜水富花园项目、南宁·金科观天下项目、重庆·西永天宸一期项目、佛山·金科美湾花园项目等9个重要项目，聘请具有证券期货从业资格的重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对上述项目可变现净值进行评估，出具《资产评估报告》(重康评报字(2022)第159号)，公司根据评估结果对可变现净值数据进行复核和调整，确保关键估计和假设是合理的。

此外，公司本年度因交付结转，转销存货跌价准备2.55亿元，无存货跌价准备转回。

关于主要计提项目的合理性方面，金科地产逐一进行分析。

其中，荥阳·金科集美公馆项目，目前尚未竣工，于2021年大规模预售，受市场行情影响，主要业态高层住宅的销售均价低于该业态的单方成本，公司按照存货减值测试要求，将已售部分合同总价以及未售部分预测金额，减去目标总成本和相关税费后计算减值准备金额。

广州·金科博翠明珠项目，目前已经竣工，除应向政府移交的物业尚未完成交付外，其余业态已集中于2021年度交付并结转收入。因政府给予的移交补偿价格低于该物业的成本，故公司按照存货减值测试要求，以协议约定的移交价格，减去目标总成本和相关税费后与单方成本的差异计算减值准备金额。

佛山·山宜水富花园项目，目前部分楼栋尚在建造过程中，该项目于2020年末开始预售，受市场行情影响，主要业态高层住宅销售均价约低于该业态的单方成本。公司按照存货减值测试要求，将已售部分合同总价以及未售部分预测金额，减去目标总成本和相关税费后与单方成本的差异计算减值准备金额。

南宁·金科观天下项目，目前已全部竣工，2021年度主要住宅业态已集中交房并确认收入，剩余车库和商业的销售价格和预计售价低于单方成本。公司按照存货减值测试要求，将已售部分合同总价以及未售部分预测金额，减去目标总成本和相关税费后与单方成本的差异计算减值准备金额。

北京·金科中心项目，目前已全部竣工，本期计提减值的主要原因系公司基于行情变化、资金压力和存货去化的考虑，本期处置部分独立商业，该部分独立商业售价低于单方成本。公司按照存货减值测试要求，将已售部分合同总价以及未售部分预测金额，减去目标总成本和相关税费后与单方成本的差异计算减值准备金额。

山西·智慧科技城项目，目前尚未竣工，主要业态为工业厂房，本年度基于经济环境、市场行情整体变化、项目招商情况、资金回笼、存货去化等因素考虑，项目未售部分销售均价难以提高，为此公司结合实际销售情况及对未来售价的客观判断后，对该项目进行减值测试并计提减值准备。

苏州·浅棠平江项目，目前已全部竣工，2021年度主要住宅业态已集中交房并确认收入，剩余车库和商业的销售价格和预计售价低于单方成本。公司按照存货减值测试要求，将已售部分合同总价以及未售部分预测金额，减去目标总成本和相关税费后与单方成本的差异计算减值准备金额。

公告提到，公司主要计提减值的项目对未售部分价格的预估符合自身及所在区域的价格变化趋势和销售情况。